HR 08-03-2002, NJ 2002, 199 Arrest Meubelfabriek Limburg/Peters

HR 08-03-2002, NJ 2002, 199 Arrest Meubelfabriek Limburg/Peters

NJ 2002 , 199
HOGE RAAD
8 maart 2002, nr. C00/154HR
(Mrs. R. Herrmann, J.B. Fleers, H.A.M. Aaftink, D.H. Beukenhorst, P.C. Kop; A-G Langemeijer)
RvdW 2002, 57
JOL 2002, 157

JOL 2002, 157

Regeling

BW art. 6:262

Essentie

Huur bedrijfsruimte; tekortkoming verhuurder. Opschortingsrecht: vereisten; ingebrekestelling nodig?
Indien een der partijen haar verbintenis niet nakomt, is de wederpartij bevoegd de nakoming van haar daartegenover staande verbintenis op te schorten; daartoe is geen voorafgaande ingebrekestelling vereist. Dat de huurster vóór de procedure geen beroep heeft gedaan op een opschortingsrecht staat niet eraan in de weg dat zij zich tijdens de procedure alsnog op een opschortingsrecht beroept.
Huur bedrijfsruimte; tekortkoming verhuurder. Opschortingsrecht: vereisten; ingebrekestelling nodig?

Samenvatting

In deze zaak vordert de verhuurder van een bedrijfspand betaling van o.m. achterstallige huurtermijnen. De huurder heeft zich beroepen op een opschortingsrecht, inhoudende dat de verhuurder, ondanks zijn daartoe strekkende verplichting en zijn toezegging aan de huurder, niet is overgegaan tot een zodanig herstel van brandschade dat de huurster het pand weer volledig kan gebruiken. De Rechtbank heeft in hoger beroep het toewijzende vonnis van de Kantonrechter bekrachtigd. Zij heeft daartoe overwogen dat de huurder zich pas in de procedure in eerste aanleg op een opschortingsrecht heeft beroepen en dit beroep niet voor het eerst met succes in een gerechtelijke procedure worden gedaan. Daaraan voorafgaand heeft de huurder de verhuurder immers niet in verzuim gesteld en ook niet op de sommaties van de verhuurder gereageerd. Hiertegen keert zich het middel.
Art. 6:262 lid 1 BW houdt in dat indien een der partijen haar verbintenis niet nakomt, de wederpartij bevoegd is de nakoming van haar daartegenover staande verplichtingen op te schorten. Daartoe is geen voorafgaande ingebrekestelling vereist. De Rechtbank heeft dan ook ten onrechte geoordeeld dat de huurster slechts een beroep op opschorting van haar verplichting tot huurbetaling toekomt, indien zij voorafgaand aan dat beroep Peters in gebreke zou hebben gesteld. De bevoegdheid tot opschorting moet worden gezien als een verweermiddel van de schuldenaar in verband met een tegenvordering die hij op zijn schuldeiser heeft. Hieruit volgt dat een beroep op een opschortingsrecht in beginsel steeds kan worden gedaan door de schuldenaar, ook wanneer de schuldeiser in rechte een vordering tot nakoming instelt.

Partijen

1.
De vennootschap onder firma Gebroeders Hendrikx, handelende onder de naam Meubelfabriek Limburg, voorheen te Roermond,
2.
Leon Philomene Mathieu Hendrikx, te Maasbracht,
3.
Frank Michel Leon Hendrikx, te Maasbracht, eisers tot cassatie, adv. aanvankelijk jhr. mr. J.L.R.A. Huydecoper, thans mr. B. Winters,
tegen
Jozephus Elisabeth Marie Henri Peters, te Herkenbosch, gemeente Roerdalen, verweerder in cassatie, adv. mr. R.Th.R.F. Carli.

Tekst

RECHTBANK:
In conventie:
Tegen de door de kantonrechter in zijn vonnis als vaststaand aangemerkte feiten zijn geen grieven gericht, zodat de rechtbank van die feiten uitgaat. Naar het oordeel van de rechtbank staan de volgende feiten eveneens tussen partijen vast. In augustus 1990 is er in het gehuurde brand geweest. In mei 1992 heeft er een contractsoverneming in de zin van artikel 6:159 BW plaatsgevonden door Hendrikx, waardoor Hendrikx is getreden in de rechten en verplichtingen uit de schriftelijk (ver )huurovereenkomst van 17 april 1989, gesloten tussen Hendrikx en M.M.M. Hendrikx. (De rechtsvoorganger van) Hendrikx heeft de huurpenningen tot 1 mei 1993 zonder protest voldaan. Hendrikx heeft zich voor het eerst op haar opschortingsrecht beroepen in de bij de kantonrechter gevoerde procedure, die tot het thans aangevallen vonnis van de kantonrechter heeft geleid.
Hendrikx, stellend dat haar met betrekking tot de betaling van de huurpenningen een opschortingsrecht toekomt, heeft zich pas in de procedure in eerste aanleg op dat recht beroepen. Naar het oordeel van de rechtbank kan dit beroep niet voor het eerst met vrucht in een gerechtelijke procedure worden voorgedragen. Voorafgaand daaraan heeft Hendrikx Peters immers niet in verzuim gesteld en ook niet op sommaties van Peters gereageerd.
Hendrikx is haar verbintenis tot betaling van de huurpenningen vanaf mei 1993 dan ook ten onrechte niet meer nagekomen. Nu Hendrikx bij brief van 28 juni 1993 tevergeefs is gesommeerd tot betaling van de achterstallige huurtermijnen, is zij tekortgeschoten in de nakoming van haar verbintenis. Deze tekortkoming is niet van geringe betekenis. Peters heeft dan ook op goede grond van de kantonrechter de ontbinding van de tussen partijen geldende (ver )huurovereenkomst gevorderd. De rechtbank is van oordeel — zij het op andere gronden — dat de kantonrechter de overeenkomst terecht ontbonden heeft verklaard. Met betrekking tot de overige vorderingen van Peters heeft de kantonrechter een juist oordeel en een juiste beslissing gegeven.
In reconventie:
Bij zijn vonnis van 31 mei 1994 heeft de kantonrechter de tussen Peters en de vennootschap onder firma Gebr. Hendrikx bestaande (ver )huurovereenkomst met betrekking tot de fabriekshal en omliggende terreinen, gelegen aan de Lindanussingel 6 te Roermond, ontbonden.
Nu de rechtbank deze beslissing in conventie als juist heeft beoordeeld en die overeenkomst dus sedert 31 mei 1994 is ontbonden, heeft Hendrikx geen belang meer bij haar in hoger beroep gewijzigde vordering tot ontbinding van die overeenkomst, zodat verdere bespreking van deze vordering achterwege kan blijven. De primaire vordering van Hendrikx tot schadevergoeding baseert zij op een toerekenbare tekortkoming in de nakoming door Peters. Hendrikx stelt daartoe dat het gehuurde tengevolge van de brand niet meer voldeed aan de eisen die Hendrikx daaraan op grond van de (ver )huurovereenkomst mocht stellen en dat Peters — gezien het feit dat hij structureel heeft geweigerd herstelwerkzaamheden te laten uitvoeren — daarmee willens en wetens schade heeft berokkend aan Hendrikx. Naar het oordeel van de rechtbank heeft Hendrikx met betrekking tot de schadevergoedingsvordering volstrekt onvoldoende gesteld, dit alleen al gezien het feit dat Hendrikx na de brand in 1990 nog tot in of omstreeks juni 1993 met de productie van meubelen in het gehuurde is voortgegaan. Subsidiair — namelijk voor het geval de rechtbank mocht oordelen dat Hendrikx nog een beperkt genot van het gehuurde mocht hebben gehad — heeft Hendrikx nog gevorderd een deskundige te benomen die de waarde van dit beperkt huurgenot zal vaststellen. Van een beperkt huurgenot is de rechtbank echter niet gebleken. De rechtbank leidt dit af uit de eerder aangehaalde stelling van Hendrikx dat de productie na de brand is voortgegaan tot in of omstreeks juni 1993. Daarnaast ligt er het feit dat Hendrikx het contract in mei 1992 heeft overgenomen, terwijl zij toen bekend was met de brand uit 1990, zonder dat de huurprijs naar beneden is aangepast, hetgeen toch voor de hand zou hebben gelegen als die prijs niet meer in overeenstemming zou zijn met het huurgenot. Bovendien heeft Hendrikx de niet-aangepaste huurprijs nog (bijna) een jaar na de contractsoverneming zonder protest voldaan.
De reconventionele vorderingen van Hendrikx komen dan ook niet voor toewijzing in aanmerking.
In conventie en reconventie:
Uit al het hiervoor overwogene volgt dat het vonnis van de kantonrechter dient te worden bekrachtigd, zij het met aanvulling en verbetering van de gronden zoals hiervoor overwogen.
Hendrikx heeft in hoger beroep als de in het ongelijk gestelde partij te gelden en daarom dient zij in de kosten van deze procedure te worden veroordeeld.
(enz.)
Cassatiemiddel:
Schending van het recht, danwel verzuim van vormen waarvan de niet-inachtneming tot nietigheid leidt, doordat de Rechtbank in het bestreden vonnis, naar de inhoud waarvan thans omwille van de beknoptheid slechts wordt verwezen, heeft overwogen en beslist zoals daarin is gedaan; en dit ten onrechte om een of meer van de navolgende, ook in hun onderling verband in aanmerking te nemen redenen:
1
De partijen zullen hierna gewoonlijk worden aangeduid als ‘Hendrikx’ en ‘Peters’ respectievelijk.
2.1
De overwegingen op pag. 4 van het bestreden vonnis onder het hoofd ‘In conventie’ geven blijk van een onjuiste rechtsopvatting en/of van een onvoldoende begrijpelijke gedachtengang.
Anders dan in de hier bestreden overwegingen van de Rechtbank (als opvatting) besloten ligt, rust op de verhuurder van rechtswege (of althans: behoudens andersluidende bepalingen in de huurovereenkomst, waaromtrent in deze zaak niets was gesteld of vastgesteld), de verplichting om in te staan voor gebreken van de gehuurde zaak die het gebruik daarvan in belangrijke mate verhinderen; en levert het enkele ontstaan van een dergelijk gebrek tijdens de huurovereenkomst een tekortkoming op die, behoudens thans niet terzake doende uitzonderingen, de huurder de bevoegdheid geeft tot gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst en, in voorkomend geval, ook de bevoegdheid tot opschorting van zijn (huurders) verplichtingen, zolang het gebrek niet wordt opgeheven (zie daarvoor o.a. HR 6 juni 1997, NJ 1998, 128 PAS); terwijl op deze regels een uitzondering mogelijk is wanneer de huurder de verhuurder niet van het gebrek op de hoogte heeft gesteld en de verhuurder ook niet langs andere weg van het gebrek in kennis is gesteld.
In de onderhavige zaak was door Hendrikx gesteld dat het gehuurde in 1990 door brand was beschadigd. Dat is ook door Peters erkend, en klaarblijkelijk door de Rechtbank in de hier bestreden overwegingen tot uitgangspunt genomen. Voorts had Hendrikx gesteld dat bij deze brand zodanige schade was aangericht dat het gehuurde niet meer bruikbaar was voor het doel waarvoor het krachtens de huurovereenkomst, of althans krachtens de in overeenstemming met de huurovereenkomst door de huurders aan het huurobject gegeven gebruiksbestemming, was bestemd; alsmede dat van de zijde van de huurder veelvuldig, of althans herhaaldelijk was aangedrongen op herstel van de door de brand veroorzaakte gebreken, èn dat ook herstel door Peters in het vooruitzicht was gesteld. De betreffende stellingen zijn ook in hoger beroep verschillende malen herhaald.
De Rechtbank heeft deze verschillende stellingen van Hendrikx niet beoordeeld, en dus ogenschijnlijk de juistheid daarvan in het midden gelaten.
In het licht van die stellingen en van de eerder in dit middelonderdeel ingeroepen rechtsregels, moet worden aangenomen dat het oordeel van de Rechtbank dat aan Hendrikx geen beroep op een opschortingsrecht toekwam, berust op een onjuiste rechtsopvatting; en is dat oordeel althans bij gebreke van een nadere motivering, die inderdaad in het bestreden vonnis ontbreekt, onvoldoende begrijpelijk. De door Hendrikx gestelde feiten zoals hiervóór weergegeven brengen immers mee dat aan alle voorwaarden voor toepassing van de hoger aangeduide regels was voldaan, terwijl de beslissing van de Rechtbank niets inhoudt wat een oordeel in andere zin kan rechtvaardigen.
2.2.1
Het in middelonderdeel 2.1. aangevoerde is mutatis mutandis toepasselijk ten aanzien van het van de kant van Hendrikx gedane beroep op gehele, of althans partiële ontbinding van de huurovereenkomst op grond van de tekortkoming aan de kant van Peters, bestaande in de door de brand veroorzaakte gebreken en de nalatigheid van Peters bij het opheffen van die gebreken. De Rechtbank heeft zich over het beroep van Hendrikx op ontbinding van de overeenkomst in de zaak in conventie, zoals onder andere vanwege Hendrikx aangevoerd onder nr. 2 op pags 8 t/m 10 van de Memorie van Grieven, in het geheel niet uitgelaten. Daarom geeft het bestreden vonnis, om redenen die inhoudelijk overeenkomen met de zojuist in middelonderdeel 2.1. verdedigde, blijk van een onjuiste rechtsopvatting en van een onvoldoende begrijpelijke motivering; en is het vonnis voorts ook daarom onvoldoende begrijpelijk gemotiveerd, omdat op het hier bedoelde beroep van Hendrikx op ontbinding van de huurovereenkomst in het geheel niet (althans niet in enige kenbaar daarop toepasselijke overweging van de Rechtbank in conventie) is ingegaan.
2.2.2
In reconventie heeft de Rechtbank overwogen dat Hendrikx bij het beroep op ontbinding van de overeenkomst geen belang had. Voorzover hieruit moet worden afgeleid dat de Rechtbank heeft geoordeeld dat Hendrikx alleen in reconventie een beroep op ontbinding van de huurovereenkomst deed (op grond van de in de eerdere middelonderdelen aangeduide tekortkomingen aan de kant van Peters) zou die beoordeling van de stellingen van Hendrikx in het licht van de gedingstukken, en met name in het licht van de Memorie van Grieven op de in het vorige middelonderdeel aangehaalde plaatsen alsmede in het licht van de Nadere Memorie van 5 augustus 1998, pag. 7, dermate ongerijmd zijn dat (ook) daarom van een motiveringsgebrek sprake zou zijn.
Daarnaast geldt dat voorzover Hendrikx zich in reconventie met recht op ontbinding van de huurovereenkomst wegens een tekortkoming van de kant van Peters zou kunnen beroepen, dit gegeven ook aan toewijzing van de vorderingen van Peters in conventie in de weg zou staan. Ook om die reden geeft het hier veronderstelde oordeel van de Rechtbank blijk van een onjuiste rechtsopvatting, en (althans) van een onvoldoende begrijpelijke gedachtengang.
2.2.3
Voorzover aangenomen zou moeten worden dat het oordeel van de Rechtbank over het beroep van Hendrikx op ontbinding van de huurovereenkomst in reconventie (ook) daarop zou berusten dat in reconventie (volgens een hierna te bestrijden oordeel van de Rechtbank) niet voldoende zou zijn gesteld en/of aannemelijk geworden omtrent schade aan de zijde van Hendrikx (en dat ook om die reden ontbinding van de overeenkomst ook in de conventie niet aan de orde kan komen), zou het hier veronderstelde oordeel ook daarom van een onjuiste rechtsopvatting en van een onvoldoende begrijpelijke gedachtengang blijk geven. Om ontbinding van een overeenkomst te rechtvaardigen is niet vereist dat de betreffende tekortkoming (reeds) schade voor de daardoor getroffen partij teweeg heeft gebracht. Dat geldt althans, of in elk geval, wanneer de betreffende tekortkoming een gebrek is waardoor het gebruik van een gehuurde zaak in belangrijke mate wordt verhinderd. Een dergelijke tekortkoming rechtvaardigt een beroep van de huurder op ontbinding van de huurovereenkomst, ook wanneer niet gesteld mocht zijn of aannemelijk mocht zijn geworden dat het gebrek en/of de daaruit voortvloeiende verhindering de huurder (overigens) schade zouden hebben berokkend. Voorzover het hier veronderstelde oordeel van de Rechtbank van een andere rechtsopvatting zou zijn uitgegaan, zou dat oordeel op een onjuiste rechtsopvatting berusten, terwijl voor het overige geldt dat ook in dit opzicht de door de Rechtbank gevolgde gedachtengang in die mate aan onduidelijkheid lijdt, dat onvoldoende kan worden onderzocht of de Rechtbank zich door een juiste rechtsopvatting heeft laten leiden.
2.3
Het in de vorige middelonderdelen aangevoerde is nader als juist aan te merken omdat Hendrikx met betrekking tot de in middelonderdelen 2.1 en 2.2.1. bedoelde stellingen, althans één of meer daarvan, specifiek had aangeboden die stellingen door verhoor van getuigen te bewijzen. Dat is o.a. gebeurd bij Memorie van Grieven, pag. 7 (onderste alinea) en pag. 8 (bovenste alinea) en pag. 9 (derde alinea), alsmede in hfdst. VI op pags. 11–12.
Voorzover het vonnis van de Rechtbank zo mocht moeten worden begrepen dat de Rechtbank meende dat zij aan de onderhavige stellingen van Hendrikx voorbij kon gaan, is dat oordeel ook daarom rechtens onjuist en onvoldoende begrijpelijk, omdat het recht zich ertegen verzet dat aan relevante stellingen van procespartijen, ten aanzien waarvan een deugdelijk gespecificeerd bewijsaanbod is gedaan, zonder nader onderzoek, en althans zonder dat daadwerkelijk de gelegenheid wordt geboden tot bewijslevering, voorbij wordt gegaan.
2.4.1
Het feit dat Hendrikx zich voor het eerst in de onderhavige procedure op haar opschortingsrecht zou hebben beroepen, of dat Hendrikx Peters (ten aanzien van de door Hendrikx in dit verband ingeroepen tekortkomingen) niet in verzuim zou hebben gesteld, doet er niet aan af dat Hendrikx in het licht van de in de onderdelen 2.1–2.2.1. bedoelde rechtsregels en de aldaar in dit verband aangehaalde feiten, een beroep op een opschortingsrecht en, of althans, op ontbinding van de huurovereenkomst toekwam. Voorzover de hier bestreden bevindingen van de Rechtbank (kennelijk) op een andere rechtsopvatting berusten is die rechtsopvatting onjuist; en althans is onvoldoende begrijpelijk door welke gedachtengang de Rechtbank zich bij het vormen van de hier bestreden oordelen heeft laten leiden, en kan daardoor ook onvoldoende worden beoordeeld of de Rechtbank zich door een juiste rechtsopvatting heeft laten leiden.
2.4.2
Rechtens onjuist en althans onvoldoende begrijpelijk, zijn de hier bedoelde overwegingen van de Rechtbank ook daar waar (en daar omdat) de Rechtbank heeft geoordeeld dat Hendrikx Peters niet in verzuim zou hebben gesteld, nu Hendrikx op de in de eerdere middelonderdelen aangehaalde voet had gesteld dat Peters er herhaaldelijk (of althans meerdere keren), en van de aanvang af, op was gewezen dat hij, Peters, tot herstel van de door de brand veroorzaakte gebreken over diende te gaan én dat Peters ook herstel van die gebreken in het vooruitzicht had gesteld (maar later weigerachtig bleek, zich naar deze mededelingen te gedragen); nu bij aanwezigheid van deze omstandigheden, die in cassatie althans veronderstellenderwijs tot uitgangspunt mogen worden genomen, voor een beroep op een opschortingsrecht danwel een recht op ontbinding van de betreffende (huur)overeenkomst niet nader vereist is dat (blijkt dat) de verhuurder in verzuim is gesteld.
Daarnaast heeft rechtens te gelden dat Peters, in de hier veronderstelde feitelijke situatie, wèl moet gelden als rechtens deugdelijk in verzuim gesteld, en is althans onbegrijpelijk aan welke nadere stappen danwel vereisten naar het oordeel van de Rechtbank voldaan had moeten zijn om te bewerkstelligen dat Peters deugdelijk in verzuim was gesteld. Ook in dit opzicht geldt dan ook dat het vonnis onvoldoende inzicht geeft in de door de Rechtbank gevolgde gedachtengang, en daardoor onvoldoende houvast biedt om te kunnen beoordelen of de Rechtbank van een juiste rechtsopvatting is uitgegaan.
3.1
Hendrikx had zich er subsidiair op beroepen dat, zelfs wanneer Peters met recht aanspraak zou kunnen maken op ontbinding van de huurovereenkomst, bij de beoordeling van de alsdan ontstane verplichtingen tot ongedaanmaking van de reeds genoten prestaties rekening moest worden gehouden met het feit dat de prestaties van Peters als gevolg van de tekortkomingen aan de zijde van Peters, en althans als gevolg van de gebrekkige staat van het gehuurde, een (zeer aanmerkelijk) geringere waarde vertegenwoordigden dan overeenkwam met de krachtens de huurovereenkomst geldende huurprijs, zie de Memorie van Grieven onder nr. 4, pags. 10/11.
Ook dit betoog van Hendrikx is in het bestreden vonnis niet in de motivering betrokken. Voorzover de Rechtbank (stilzwijgend) mocht hebben geoordeeld dat dit betoog in rechte niet kan worden gehonoreerd geeft het bestreden vonnis blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Voor het overige is ook hier sprake van een onvoldoende begrijpelijke gedachtengang, waardoor opnieuw onvoldoende kan worden beoordeeld of de Rechtbank van een juiste rechtsopvatting is uitgegaan.
3.2
Mocht het bestreden vonnis zo moeten worden begrepen dat de Rechtbank voor de (stilzwijgende) verwerping van wat Hendrikx op het in middelonderdeel 3.1. besproken punt in conventie had aangevoerd, haar eigen overwegingen over soortgelijke stellingen van Hendrikx in reconventie als (mede) dragend aangemerkt heeft willen zien, dan is voor deze (impliciete) overwegingen in conventie het in middelonderdelen 5.1. en 5.2. aangevoerde gelijkelijk doeltreffend of van overeenkomstige toepassing. Ook om deze redenen blijkt uit het ontbreken van een redengeving op het hier bedoelde verweer van Hendrikx in conventie, van een onjuiste rechtsopvatting; en is het bestreden vonnis althans onvoldoende gemotiveerd.
4
Bij Memorie van Grieven onder V op pag. 11 alsmede grief IV had Hendrikx gemotiveerd bezwaar gemaakt tegen het oordeel van de Kantonrechter over de reikwijdte van Hendrikx’ verplichting tot het terugbrengen van het gehuurde in de oorspronkelijke, of althans in een goede staat. Ook ten aanzien van dit betoog van Hendrikx geldt dat de Rechtbank daaraan zonder inhoudelijke motivering voorbij is gegaan. Om die redenen overeenkomend met de zojuist in middelonderdeel 3 verdedigde, is daarom sprake van een uit het bestreden vonnis op te maken onjuiste rechtsopvatting, en althans van een onvoldoende begrijpelijke gedachtengang, zodat ook onvoldoende kan worden beoordeeld of de Rechtbank van een juiste rechtsopvatting is uitgegaan.
5.1
De door Hendrikx in reconventie geldend gemaakte vordering tot schadevergoeding op te maken bij staat, is door de Rechtbank afgewezen uit overweging, kort gezegd, dat Hendrikx onvoldoende zou hebben gesteld om (enige) schade aannemelijk te maken, alsmede dat de Rechtbank van een beperkt huurgenot niet is gebleken.
Daarbij heeft de Rechtbank in aanmerking genomen (wederom: kort gezegd), dat de huurprijs geruime tijd is doorbetaald, dat Hendrikx de huurovereenkomst in 1992 (en dus geruime tijd na de brandschade) heeft overgenomen zonder de huurprijs ter discussie te stellen, en dat betaling van de huurprijs tot (bijna) een jaar na de contractsoverneming in 1992 is doorgegaan.
Hendrikx had in dit verband gemotiveerd gesteld, o.a. bij Memorie van Grieven onder 2 (op pags. 8 en 9) dat zich een concreet omschreven reeks van gebreken aan het gehuurde voordeed, waardoor dat met name niet langer geschikt was (geworden) voor het verrichten van spuitwerkzaamheden die van essentieel belang waren voor de exploitatie van de in het gehuurde gedreven meubelfabriek. Voorts had Hendrikx op de in middelonderdeel 2.1. aangegeven voet gesteld dat, kort gezegd, aan Peters was gevraagd om deze gebreken te herstellen en dat Peters dat ook had toegezegd. Bovendien had Hendrikx terzake (en ook t.a.p.) een gespecificeerd bewijsaanbod gedaan. Deze stellingen van Hendrikx zijn in latere processtukken verschillende malen herhaald, en aangevuld.
In het licht is onvoldoende begrijpelijk het zojuist als eerste aangehaalde oordeel van de Rechtbank; nu het feit dat een huurobject gebreken vertoont die het ongeschikt maken van een als essentieel aangeduid onderdeel van de daarin in het kader van de huurovereenkomst gedreven onderneming, in het algemeen (ruimschoots) voldoende is om aannemelijk te maken dat de huurder van dat gebrek schade ondervindt; en nu niet valt in te zien dat nadere detaillering of onderbouwing van het desbetreffende betoog rechtens vereist zou mogen worden. Het oordeel van de Rechtbank dat over de mogelijkheid van schade onvoldoende gesteld zou zijn, moet dan ook berusten op een onjuiste rechtsopvatting met betrekking tot de norm voor de stelplicht ten aanzien van een gegeven als het onderhavige; en maakt ook onvoldoende inzichtelijk welke gedachtengang (en welke daarin besloten liggende maatstaf) de Rechtbank tot richtsnoer heeft genomen.
5.2
Voorzover de Rechtbank op grond van de nadere vaststellingen zoals in de aanhef van middelonderdeel 5.1. geparafraseerd weergegeven, van oordeel mocht zijn geweest dat de betreffende stellingen van Hendrikx voorshands mochten worden gekwalificeerd als onaannemelijk, en dat daaraan om die reden voorbij mocht worden gegaan, zou dat oordeel evenzeer onvoldoende begrijpelijk zijn, en voorts blijk geven van een onjuiste rechtsopvatting.
Onbegrijpelijk is het hier veronderstelde oordeel van de Rechtbank, omdat in het licht van de stellingen van Hendrikx zoals in middelonderdeel 2.1. en 5.1. hiervóór aangegeven (kort gezegd daarop neerkomend dat door Hendrikx veelvuldig aan Peters kenbaar was gemaakt dat de aanwezige gebreken dienden te worden hersteld; en dat Peters ook herstel in het vooruitzicht had gesteld), het gegeven dat de productie in het gehuurde, voorzover nog mogelijk, langere tijd is voortgezet en dat huurbetalingen eveneens zijn gecontinueerd, niet de gevolgtrekking kan dragen dat van rechtens relevante schade (als gevolg van de gestelde gebreken aan het gehuurde) geen sprake kan zijn geweest, of dat er geen relevante vermindering van het huurgenot was; en ook niet dat (zoals de Rechtbank mogelijk impliciet heeft aangenomen) dat Hendrikx de betreffende gebreken en genotsvermindering (alsnog) voor lief heeft genomen.
Rechtens onjuist is het hier bestreden (bij de Rechtbank veronderstelde) oordeel omdat Hendrikx, zoals in de eerdere middelonderdelen aangegeven, een deugdelijk bewijsaanbod had gedaan met betrekking tot de aard en de omvang van de gebreken die het gehuurde als gevolg van de brand vertoonde, en de Rechtbank de hier veronderstellenderwijs aangenomen gevolgtrekkingen niet kon doen zonder daarbij, op rechtens ongeoorloofde wijze, vooruit te lopen op, of althans zich op de voorhand een oordeel te vormen over, de uitkomsten van de aangeboden bewijslevering (waartoe de Rechtbank Hendrikx ten onrechte niet heeft toegelaten)
Mitsdien namens mijn opdrachtgevers zal worden geconcludeerd dat het de Hoge Raad behage om het vonnis waartegen dit cassatieberoep gericht is te vernietigen, met zodanige verdere beslissing, ook ten aanzien van de kosten, als de Hoge Raad aangewezen zal achten.
HOGE RAAD:
1 Het geding in feitelijke instanties
Verweerder in cassatie — verder te noemen: Peters — heeft bij exploit van 15 september 1993 eisers tot cassatie — verder te noemen: Hendrikx c.s. — op verkorte termijn gedagvaard voor de Kantonrechter te Roermond en — verkort weergegeven — gevorderd:
i
ontbinding van de huurovereenkomst tussen Peters en de vennootschap onder firma (hierna: de v.o.f.) met betrekking tot de fabriekshal en omliggende terreinen aan de Bisschop Lindanussingel 6 te Roermond, met bevel tot ontruiming en met machtiging van Peters om de ontruiming zo nodig zelf ter hand te nemen;
ii
betaling van de huurtermijnen over de maanden juni tot en met september 1993 ten bedrage van Æ’ 19 393,10 en over het tijdvak vanaf 1 oktober 1993 tot de datum van de feitelijke ontruiming, zijnde de maandelijkse huurbedragen respectievelijk (na ontbinding van de overeenkomst) een daarmee overeenstemmende schadevergoeding voor het gebruik, een en ander te vermeerderen met incassokosten ten bedrage van Æ’ 8158,96 en vertragingsrente;
iii
machtiging aan Peters om op kosten van de v.o.f. het terrein op te ruimen, een stalen poort te herplaatsen en bepaalde werkzaamheden uit te voeren teneinde het gehuurde weer in de oorspronkelijke staat te brengen.
Hendrikx c.s. hebben de vorderingen bestreden en van hun kant in reconventie gevorderd:
a
een machtiging aan hen om de nodige werkzaamheden zelf uit te (laten) voeren conform een rapport van de brandweer en de voorschriften van de Hinderwet vergunning, met bepaling dat de v.o.f. de kosten hiervan in mindering mag brengen op de huur;
b
vergoeding van de schade die zij hebben geleden doordat zij het gehuurde niet volledig hebben kunnen gebruiken, op te maken bij staat.
Peters heeft de vorderingen in reconventie bestreden.
De Kantonrechter heeft bij vonnis van 31 mei 1994 in conventie de vorderingen grotendeels toegewezen en in reconventie de vorderingen afgewezen.
Tegen dit vonnis hebben Hendrikx c.s. zowel in conventie als in reconventie hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Roermond. Bij memorie van grieven hebben zij hun eis gewijzigd en vermeerderd en, voorzover in cassatie nog van belang, gevorderd:
primair:
a
ontbinding van de huurovereenkomst op grond van wanprestatie respectievelijk toerekenbare niet-nakoming door Peters;
b
vergoeding van de schade die zij hebben geleden doordat zij het gehuurde niet volledig hebben kunnen gebruiken, op te maken bij staat.
subsidiair:
c
vaststelling van de waarde van het door Peters geleverde huurgenot, hetzij aan de hand van een deskundigenbericht, hetzij in goede justitie door de Rechtbank te bepalen;
d
Peters te veroordelen tot voldoening van een bedrag van Æ’ 225 000, zulks ter zake van de door hem genoten ongerechtvaardigde verrijking, althans enig bedrag door de Rechtbank in goede justitie te bepalen.
Na verzet door Peters tegen de wijziging c.q. vermeerdering van eis van de subsidiaire vordering van Hendrikx c.s. onder (d) heeft de Rechtbank bij rolbeschikking van 11 maart 1999 het verzet gegrond verklaard en de vermeerdering van eis afgewezen.
Bij vonnis van 20 januari 2000 heeft de Rechtbank het bestreden vonnis met verbetering van gronden bekrachtigd.
(…)
2 Het geding in cassatie
(…)
De conclusie van de Advocaat-Generaal F.F. Langemeijer strekt tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot verwijzing van de zaak naar het hof van het ressort.
3 Beoordeling van het middel
3.1
In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
i
Peters heeft een bedrijfspand met bijbehorende terreinen verhuurd aan M.M.M. Hendrikx, handelende onder de naam: ‘Meubelfabriek Limburg’. De huurovereenkomst is op 17 april 1989 schriftelijk vastgelegd.
ii
In augustus 1990 is er in het gehuurde brand geweest.
iii
In mei 1992 heeft er een contractsoverneming in de zin van art. 6:159 BW plaatsgevonden, waarbij v.o.f. Gebr. Hendrikx, eiseres tot cassatie onder 1, als huurster is getreden in de rechten en verplichtingen van M.M.M. Hendrikx. De beide andere eisers tot cassatie zijn zonen van M.M.M. Hendrikx en vennoten van de v.o.f.
iv
De huurprijs bedroeg ten tijde van de inleidende dagvaarding ƒ 4902,20 per maand. Tot 1 mei 1993 zijn de huurpenningen zonder protest voldaan. Op 28 juni 1993 heeft de verhuurder de v.o.f. gesommeerd tot betaling van de achterstallige huur. Daarna heeft de v.o.f. nog een bedrag van ƒ 5000 betaald. Vóór de onderhavige procedure heeft de huurster zich niet op een opschortingsrecht beroepen.
3.2
In het onderhavige geding heeft Peters de in het vorenstaande onder 1 vermelde vorderingen ingesteld. Hendrikx c.s. hebben zich tegen die vorderingen verweerd en zich beroepen op een aan de huurster toekomend opschortingsrecht. Daartoe hebben zij gesteld dat Peters, ondanks zijn daartoe strekkende verplichting en zijn toezegging aan Hendrikx c.s., niet is overgegaan tot een zodanig herstel van de brandschade dat de huurster het pand weer volledig kan gebruiken (met inbegrip van het verrichten van spuitwerkzaamheden). In reconventie hebben zij gevorderd hetgeen aldaar is vermeld. De Kantonrechter heeft de vorderingen in conventie toegewezen en de vorderingen in reconventie afgewezen.
3.3
De Rechtbank heeft het vonnis van de Kantonrechter bekrachtigd en heeft daartoe, voorzover in cassatie van belang en kort weergegeven, het volgende overwogen. Hendrikx c.s., die stellen dat aan hen met betrekking tot de betaling van de huurpenningen een opschortingsrecht toekomt, hebben zich pas in de procedure in eerste aanleg op dit recht beroepen. Dit beroep kan niet voor het eerst met succes in een gerechtelijke procedure worden gedaan. Daaraan voorafgaand hebben Hendrikx c.s. Peters immers niet in verzuim gesteld en ook niet op de sommaties van Peters gereageerd. Hendrikx c.s. zijn dan ook tekortgeschoten in de nakoming van de verbintenis tot betaling van de huurpenningen. De Rechtbank is derhalve van oordeel dat de Kantonrechter de overeenkomst met recht ontbonden heeft verklaard.
Met betrekking tot de vorderingen in reconventie heeft de Rechtbank geoordeeld dat Hendrikx c.s. onvoldoende hebben gesteld ten aanzien van de vordering tot vergoeding van schade, alleen al in verband met het feit dat Hendrikx c.s. na de brand in 1990 nog tot omstreeks juni 1993 met de productie van meubelen in het gehuurde zijn voortgegaan.
3.4
Art. 6:262 lid 1 BW houdt in dat indien een der partijen haar verbintenis niet nakomt, de wederpartij bevoegd is de nakoming van haar daartegenover staande verplichtingen op te schorten. Daartoe is geen voorafgaande ingebrekestelling vereist. De Rechtbank heeft dan ook ten onrechte geoordeeld dat de huurster slechts een beroep op opschorting van haar verplichting tot huurbetaling toekomt, indien zij voorafgaand aan dat beroep Peters in gebreke zou hebben gesteld. Onderdeel 2.1, dat hierover klaagt, is derhalve gegrond.
3.5
Onderdeel 2.4 klaagt dat de Rechtbank heeft miskend dat de omstandigheid dat de huurster vóór de procedure geen beroep had gedaan op een opschortingsrecht, niet eraan in de weg staat dat zij zich tijdens de procedure alsnog op een opschortingsrecht beroept. Het onderdeel is gegrond. De bevoegdheid tot opschorting moet worden gezien als een verweermiddel van de schuldenaar in verband met een tegenvordering die hij op zijn schuldeiser heeft. Hieruit volgt dat een beroep op een opschortingsrecht in beginsel steeds kan worden gedaan door de schuldenaar, ook wanneer de schuldeiser in rechte een vordering tot nakoming instelt.
De overige klachten van onderdeel 2 behoeven geen behandeling meer.
3.6
Onderdeel 3 voert aan dat de Rechtbank in het vonnis niet in de motivering heeft betrokken de subsidiaire stelling van Hendrikx c.s. dat, zelfs wanneer Peters aanspraak zou kunnen maken op ontbinding van de huurovereenkomst, bij de beoordeling van de dan ontstane verplichtingen tot ongedaanmaking van de reeds genoten prestaties, rekening moet worden gehouden met het feit dat Peters de huurster slechts een beperkt huurgenot heeft verschaft. Deze klacht mist feitelijke grondslag nu de Rechtbank in reconventie heeft geoordeeld dat haar van een beperkt huurgenot niet is gebleken.
3.7
Onderdeel 4 klaagt dat de Rechtbank zonder inhoudelijke motivering is voorbijgegaan aan de door Hendrikx c.s. in de memorie van grieven onder V op blz. 11 en in grief IV onder het aanbieden van getuigenbewijs gemaakte bezwaren tegen het oordeel van de Kantonrechter over de reikwijdte van de verplichting van Hendrikx c.s. tot het terugbrengen van het verhuurde in de oorspronkelijke, althans in een goede staat.
Het onderdeel slaagt aangezien de Rechtbank, mede in aanmerking genomen dat door Hendrikx c.s. getuigenbewijs was aangeboden van de staat waarin het bedrijfsgebouw en het daaromheen liggende terrein verkeerden op het moment van de aanvang van de huurovereenkomst, niet ermee kon volstaan naar aanleiding van de hiervoor bedoelde bezwaren van Hendrikx c.s. te overwegen dat de Kantonrechter met betrekking tot de overige vorderingen van Peters een juist oordeel en een juiste beslissing had gegeven.
3.8
Onderdeel 5.1 keert zich met een motiveringsklacht tegen de afwijzing door de Rechtbank van de door Hendrikx c.s. in reconventie ingestelde vordering tot schadevergoeding op te maken bij staat. Het onderdeel betoogt dat Hendrikx c.s. in dit verband onder andere in de memorie van grieven hebben gesteld, dat zich een concreet omschreven reeks van gebreken aan het gehuurde voordeed, waardoor dit niet langer geschikt was voor het verrichten van spuitwerkzaamheden die van essentieel belang waren voor de exploitatie van de in het gehuurde gedreven meubelfabriek. Voorts hebben Hendrikx c.s. aldus het onderdeel, in feitelijke instanties gesteld dat aan Peters was gevraagd om deze gebreken te herstellen en dat Peters dat ook had toegezegd en tevens dat Hendrikx c.s. ter zake een gespecificeerd bewijsaanbod hebben gedaan.
Het onderdeel betoogt met recht dat de Rechtbank aan deze stellingen niet voorbij had mogen gaan, nu deze stellingen, indien juist, kunnen meebrengen dat de afwijzing van de schadevergoedingsvordering van Hendrikx c.s. door de Rechtbank geen stand kan houden. Onderdeel 5.2 behoeft geen behandeling.
4 Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het vonnis van de Rechtbank te Roermond van 20 januari 2000;
verwijst het geding naar het Gerechtshof te ’s Hertogenbosch ter verdere behandeling en beslissing;
veroordeelt Peters in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Hendrikx c.s. begroot op € 443,92 aan verschotten en € 1590 voor salaris.

Conclusie

A G mr. Langemeijer
In dit huurgeschil, waarin de huurster van een bedrijfspand is opgehouden met het betalen van de huur, gaat het om de vraag of de verhuurder is tekortgeschoten in een verplichting tot herstel of tot het aanbrengen van voorzieningen in het pand.
1 DE FEITEN EN HET PROCESVERLOOP
1.1
In cassatie kan worden uitgegaan van de volgende feiten:
1.1.1
Verweerder in cassatie Peters, hierna aangeduid als: de verhuurder, heeft een bedrijfspand met bijbehorende terreinen te Roermond verhuurd aan M.M.M. Hendrikx, handelend onder de naam ‘Meubelfabriek Limburg’. De huurovereenkomst is op 17 april 1989 schriftelijk vastgelegd.
1.1.2
In augustus 1990 heeft in het gehuurde een brand gewoed.
1.1.3
In mei 1992 heeft een contractsoverneming plaatsgevonden waarbij v.o.f. Gebr. Hendrikx, thans eiseres tot cassatie, als huurster is getreden in de rechten en verplichtingen van M.M.M. Hendrikx. De beide andere eisers in cassatie zijn zonen van M.M.M. Hendrikx en vennoten van de v.o.f.
1.1.4
De huurprijs bedroeg ten tijde van de inleidende dagvaarding ƒ 4902,20 per maand. Tot 1 mei 1993 zijn de verschuldigde huurpenningen zonder protest betaald. Op 28 juni 1993 heeft de verhuurder de v.o.f. gesommeerd tot betaling van de openstaande huur. Daarna heeft de v.o.f. nog één maal een bedrag van ƒ 5000 betaald. Vóór de onderhavige procedure heeft de huurster zich niet op een opschortingsrecht beroepen.
1.2
Bij inleidende dagvaarding op 15 september 1993 heeft de verhuurder de v.o.f. gedagvaard voor de kantonrechter te Roermond. De beide vennoten zijn gedagvaard als mede aansprakelijk (art. 18 WvK). De verhuurder heeft kort samengevat gevorderd:
i
ontbinding van de huurovereenkomst wegens toerekenbare niet-nakoming door de huurster (nl. de huurachterstand), met bevel tot ontruiming en met machtiging van de verhuurder om de ontruiming zo nodig zelf ter hand te nemen;
ii
betaling van de huurtermijnen over de maanden juni t/m september 1993 (per saldo berekend op Æ’ 19 393,10) en over het tijdvak vanaf 1 oktober 1993 tot de datum van de feitelijke ontruiming: betaling van de maandelijkse huur respectievelijk (na ontbinding van de overeenkomst) een daarmee overeenstemmende schadevergoeding voor het gebruik, een en ander te vermeerderen met incassokosten (ad Æ’ 8158,96) en vertragingsrente;
iii
machtiging aan de verhuurder om op kosten van de huurster het terrein op te ruimen, een stalen poort te herplaatsen en bepaalde werkzaamheden uit te voeren teneinde het gehuurde weer in de oorspronkelijke staat te brengen.
1.3
De v.o.f. en haar vennoten hebben zich verweerd met een beroep op een opschortingsrecht. Zij hebben daartoe gesteld dat de verhuurder, ondanks zijn daartoe strekkende verplichting en zijn toezegging aan de huurster, niet is overgegaan tot een zodanig herstel van de brandschade dat de huurster het pand weer volledig kan gebruiken (met inbegrip van het verrichten van spuitwerkzaamheden). In reconventie hebben zij gevorderd:
a
een machtiging aan hen om de nodige werkzaamheden zelf uit te (laten) voeren conform een rapport van de brandweer en de voorschriften van de Hinderwetvergunning, met bepaling dat de v.o.f. de kosten hiervan in mindering mag brengen op de huur;
b
vergoeding van de schade die zij hebben geleden doordat zij het gehuurde niet volledig hebben kunnen gebruiken, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
1.4
Bij vonnis van 31 mei 1994 heeft de kantonrechter de vorderingen in conventie — met een thans niet ter zake doende modificatie — toegewezen en de vorderingen in reconventie afgewezen. De kantonrechter was van oordeel dat de huurster geen beroep toekwam op een opschortingsrecht. Daarmee stond de toerekenbare niet-nakoming door de huurster vast. De kantonrechter heeft in conventie de huurovereenkomst ontbonden met ingang van de datum van het vonnis. De in reconventie mede gevorderde schadevergoeding werd afgewezen op de grond dat de verhuurder, bij gebreke van een ingebrekestelling door de huurster, niet in verzuim was.
1.5
De v.o.f. en haar vennoten hebben hoger beroep ingesteld bij de rechtbank te Roermond* [1] . Vervolgens is het geding in hoger beroep geruime tijd geschorst geweest* [2] wegens het faillissement van de v.o.f. en haar vennoten. Naar uit een van de gedingstukken valt af te leiden* [3] , is de vordering in conventie door de curator namens de schuldenaren betwist. Nadien is het faillissement van de v.o.f. en van eiser in cassatie onder 3, F.L.M. Hendrikx, op 14 oktober 1998 geëindigd door de homologatie van een akkoord* [4] . Het faillissement van eiser in cassatie onder 2, L.P.M. Hendrikx, is op 13 januari 1999 opgeheven wegens de toestand van de boedel. Vervolgens is het geding hervat.
1.6
Bij memorie van grieven hebben de v.o.f. en de vennoten grieven aangevoerd tegen de beslissingen in conventie en in reconventie. Tevens hebben zij de vordering in reconventie gewijzigd. Voor zover in cassatie nog aan de orde* [5] , kwam de vordering in reconventie te luiden als volgt:
PRIMAIR:
a
de ontbinding van de huurovereenkomst op grond van wanprestatie resp. toerekenbare niet-nakoming door de verhuurder;
b
de vergoeding van de schade die zij hebben geleden doordat zij het gehuurde niet volledig hebben kunnen gebruiken, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
SUBSIDIAIR:
c
vaststelling van de waarde van het door de verhuurder geleverde huurgenot, hetzij aan de hand van een deskundigenbericht hetzij in goede justitie door de rechtbank zelf.
1.7
Bij gelegenheid van het pleidooi in appel is discussie ontstaan over de vraag of de huurovereenkomst op 17 augustus 1993 reeds was opgezegd. In verband daarmee heeft de verhuurder bij nadere memorie zijn vorderingen in conventie aangevuld met een subsidiaire vordering* [6] . De rechtbank is aan deze subsidiaire vordering niet toegekomen. Na een tweede pleitzitting heeft de rechtbank bij vonnis van 20 januari 2000 het vonnis van de kantonrechter in conventie en in reconventie onder aanvulling van gronden bekrachtigd.
1.8
De v.o.f. en haar vennoten hebben — tijdig — cassatieberoep ingesteld. De verhuurder heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. Beide partijen hebben hun standpunt schriftelijk laten toelichten, waarna de verhuurder heeft gedupliceerd.
2 BESPREKING VAN HET CASSATIEMIDDEL
2.1
Het geschil vindt zijn wortels in de onenigheid over de omvang van de verplichting van de verhuurder. M.M.M. Hendrikx en, sedert mei 1992, de v.o.f. gebruikten het gehuurde voor de fabricage, de assemblage en de opslag van meubels. Zij gebruikten een ruimte in het pand voor het spuiten van meubels met verf of lak* [7] . De brand in 1990 heeft de aandacht van de brandweer en Hendrikx assuradeur gevestigd op de bedrijfsinrichting. Beiden hebben preventiemaatregelen verlangd* [8] . De v.o.f. en haar vennoten hebben in feitelijke instanties aangevoerd dat zij herhaaldelijk mondeling bij de verhuurder hebben aangedrongen op het herstel van de brandschade (waaronder zij rekenen alle door brandweer en assuradeur geëiste voorzieningen), opdat de v.o.f. het gehuurde weer volledig kan gebruiken, óók voor het spuiten van meubels in een lakspuitcabine met lakkluis. Zij hebben gesteld dat de verhuurder hen dit heeft toegezegd. Het gaat hoofdzakelijk om brandwerende wand en deurbekleding, een stofvrij plafond, een speciale deur voor de lakkluis en een nieuwe heteluchtkachel voor het drogen.
2.2
De verhuurder bestrijdt dat hij dit aan de huurster heeft toegezegd. Hij heeft in feitelijke instanties aangevoerd dat hij het pand slechts heeft verhuurd als ‘bedrijfsruimte’ in het algemeen. De inrichting van de gehuurde ruimte is z.i. de verantwoordelijkheid van de huurster zelf. Na de brand heeft hij de schade aan het gebouw laten herstellen* [9] . Volgens de verhuurder gaat zijn herstelverplichting niet zó ver dat hij ervoor zou moeten instaan dat het gehuurde geschikt is voor meubelspuitwerk en in dat opzicht voldoet aan alle eisen van de brandweer en de verzekeringmaatschappij. In reactie hierop hebben de v.o.f. en haar vennoten gesteld dat bij aanvang van de huurovereenkomst (respectievelijk: op het moment waarop de v.o.f. de huur overnam) in het gehuurde reeds een spuitcabine met lakkluis aanwezig was ten behoeve van een eerdere huurder; de aanwezigheid daarvan was volgens hen een pluspunt dat mede hen heeft doen besluiten tot het aangaan resp. overnemen van de huurovereenkomst. De verhuurder heeft betwist dat bij aanvang van de huur een ingerichte spuitcabine met lakkluis tot het gehuurde behoorde. Ter versterking van zijn standpunt heeft de verhuurder in feitelijke instanties aangevoerd dat het beroep op het opschortingsrecht een oneigenlijk argument is omdat de v.o.f., hoewel bekend met de toestand van het pand na de brand, de huur heeft overgenomen en het gehuurde is blijven gebruiken voor haar bedrijfsuitoefening, óók voor de productie van meubels. Bovendien heeft de v.o.f. de huur tot 1 mei 1993 zonder protest doorbetaald. Eerst nadat zij in rechte was aangesproken tot betaling van de huurachterstand, is de v.o.f. met dit argument gekomen. In reactie hierop hebben de v.o.f. en haar vennoten gesteld dat zij na de brand het gehuurde slechts in beperkte mate hebben kunnen gebruiken, nl. voor de opslag van meubels en in zeer beperkte mate voor de productie. Nadat hen in mei/juni 1993 gebleken was dat hun bedrijfsinventaris en -voorraad onverzekerd waren omdat niet aan de eisen van de assuradeur kon worden voldaan, hebben zij de productie van meubels in het gehuurde helemaal stilgelegd* [10] .
2.3
Onderdeel 1 van het middel bevat geen klacht. Onderdeel 2 betreft het volgende. Op blz. 4 heeft de rechtbank m.b.t. de vordering in conventie overwogen:
Hendrikx, stellend dat haar met betrekking tot de betaling van de huurpenningen een opschortingsrecht toekomt, heeft zich pas in de procedure in eerste aanleg op dat recht beroepen. Naar het oordeel van de rechtbank kan dit beroep niet voor het eerst met vrucht in een gerechtelijke procedure worden voorgedragen. Voorafgaand daaraan heeft Hendrikx Peters immers niet in verzuim gesteld en ook niet op sommaties van Peters gereageerd.
Hendrikx is haar verbintenis tot betaling van de huurpenningen vanaf mei 1993 dan ook ten onrechte niet meer nagekomen.
De rechtbank heeft hieraan de gevolgtrekking verbonden dat de verhuurder in conventie terecht betaling van de achterstallige huur en ontbinding van de huurovereenkomst heeft gevorderd. Met betrekking tot de overige vorderingen in conventie heeft de rechtbank zich aangesloten bij het oordeel van de kantonrechter.
2.4
Onderdeel 2 maakt tegen deze beslissing bezwaar. Volgens subonderdeel 2.1 was, anders dan de rechtbank meent, een ingebrekestelling van de verhuurder door de huurster niet nodig om in dit geding beroep te kunnen doen op een opschortingsrecht. Het subonderdeel wijst op HR 6 juni 1997, NJ 1998, 128 m.nt. PAS.
2.5
Art. 6:262 BW bepaalt dat wanneer een der partijen bij een overeenkomst haar verbintenis niet nakomt, de wederpartij bevoegd is de nakoming van haar daartegenover staande verplichtingen op te schorten* [11] . De bepaling spreekt in neutrale zin over ‘niet nakomen’. De wet vereist niet dat er sprake is van een toerekenbare niet-nakoming* [12] . De door de rechtbank gestelde eis dat de verhuurder in verzuim verkeert — de rechtbank doelt kennelijk op een ingebrekestelling (art. 6:82 BW) — verdraagt zich niet met deze regel. Ik acht de klacht gegrond.
2.6
Subonderdeel 2.4 klaagt dat de rechtbank miskent dat de omstandigheid dat de huurster vóór de procedure geen beroep had gedaan op een opschortingsrecht, geenszins eraan in de weg staat dat zij zich tijdens de procedure alsnog op een opschortingsrecht beroept. Ook deze klacht acht ik gegrond. De bevoegdheid tot opschorting moet worden gezien als een verweermiddel van de schuldenaar in verband met een tegenvordering die hij op zijn schuldeiser heeft* [13] . Hieruit volgt dat het beroep op het opschortingsrecht steeds kan worden gedaan door de schuldenaar, ook wanneer de schuldeiser in rechte een vordering tot nakoming instelt. In het algemeen wordt niet vereist dat reeds vóór de procedure een beroep op het opschortingsrecht is gedaan* [14] .
2.7
In het aangehaalde arrest van 6 juni 1997 heeft de Hoge Raad onder meer overwogen:
Uit de art. 7A:1586, aanhef en onder 2ø, 1587 en 1588 BW vloeit voort dat de verhuurder niet alleen de verhuurde zaak in een goede staat van onderhoud dient te houden en alle noodzakelijke herstellingen heeft te verrichten, maar ook heeft in te staan voor alle gebreken van die zaak, die het gebruik daarvan geheel of in belangrijke mate verhinderen. Indien een zodanig gebrek tijdens de huurovereenkomst ontstaat, levert dit enkele feit een tekortkoming in de nakoming van deze, op de verhuurder rustende verplichting op, die, aangenomen dat zij ernstig genoeg is, de huurder de bevoegdheid geeft om de overeenkomst op de voet van art. 6:265 BW in dier voege gedeeltelijk te ontbinden dat hij met toepassing van art. 6:270 en 271 geheel of ten dele van zijn verplichting tot huurbetaling wordt bevrijd, zulks — behoudens hetgeen hierna zal worden overwogen — met ingang van het tijdstip dat de verhindering van het gebruik van de zaak intrad. Een ingebrekestelling is daartoe niet vereist. Dit strookt met het feit dat in elk geval in de periode tussen het ontstaan van de verhindering van het gebruik en het tijdstip dat de verhuurder redelijkerwijs in staat is aan de huurder wederom het volledige gebruik van de zaak te verschaffen, nakoming door de verhuurder van zijn in art. 7A:1588 bedoelde verplichting ‘tijdelijk onmogelijk’ is in de zin van art. 6:265 lid 2. In die periode komt de verhindering van het gebruik door het gebrek derhalve voor risico van de verhuurder. De huurder is voorts bevoegd om, voordat hij tot de hiervoor bedoelde ontbinding besluit, op de voet van art. 6:262 de nakoming van zijn verplichting tot huurbetaling op te schorten.
De Hoge Raad heeft hieraan toegevoegd dat het in beginsel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de huurder zich door een op zodanige gebreken gegronde ontbinding met ingang van het tijdstip van ontbinding ontdoet van zijn verplichting tot huurbetaling zonder dat de verhuurder in de gelegenheid is gesteld om de gebreken zo snel mogelijk te verhelpen of noodmaatregelen te nemen. Het arrest vervolgt:
Dit brengt mee dat de bevoegdheid van de huurder tot ontbinding uitsluitend bestaat voor wat betreft de periode nadat hij de verhuurder van de gebreken op de hoogte heeft gesteld. De huurder die zonder melding te maken van het gebrek zijn verplichting tot huurbetaling opschort, kan zich te dier zake evenmin op het opschortingsrecht van art. 6:262 beroepen. Een en ander is slechts anders indien de huurder stelt en bewijst dat de verhuurder reeds in voldoende mate met de gebreken bekend was om tot het nemen van maatregelen over te kunnen gaan.
2.8
Zou deze maatstaf worden toegepast op het onderhavige geschil, dan had de rechtbank dienen te onderzoeken of, en zo ja wanneer, de huurster de gestelde gebreken aan de verhuurder heeft gemeld, dan wel dienen te onderzoeken of de — in feitelijke aanleg door de huurster aangevoerde* [15] — stelling juist is dat de verhuurder reeds in voldoende mate met de gebreken bekend was om tot het nemen van maatregelen te kunnen overgaan.
2.9
Mij intrigeert de vraag waarom de rechtbank de maatstaf van het arrest van 6 juni 1997 niet heeft toegepast hoewel de huurster deze maatstaf in appel nadrukkelijk onder de aandacht van de rechtbank had gebracht* [16] . De s.t. van de verhuurder (onder 12c) bevat een veronderstelling daaromtrent, die enigszins aansluit bij het debat in feitelijke aanleg. Die veronderstelling houdt in dat — uitgaande van de visie van de huurster, dat er sprake was van niet-nakoming door de verhuurder — het opschortingsrecht reeds had kunnen worden ingeroepen zodra de brand was geblust, d.w.z. vanaf augustus 1990. Het staat vast dat de huurster vóór deze procedure geen beroep op een opschortingsrecht heeft gedaan en tot mei 1993 gewoon de huur heeft betaald. Met andere woorden: het vonnis van de rechtbank is volgens de verhuurder gebaseerd op de gedachte dat de huurster haar recht op het inroepen van het opschortingsrecht heeft verwerkt. Wanneer die veronderstelling juist is, behoefde de rechtbank niet toe te komen aan de maatstaf volgens het arrest van 6 juni 1997.
2.10
De motivering van de rechtbank in reconventie (blz. 5) biedt inderdaad enig aanknopingspunt voor de opvatting dat de rechtbank van oordeel is geweest dat de v.o.f. door de wijze waarop zij zich hier heeft gedragen (nl. door het pand te blijven gebruiken en de huur door te betalen) zich in dit geding niet meer op de gestelde tekortkoming van de verhuurder kan beroepen. Toch onderschrijf ik die opvatting niet. De redactie van het bestreden vonnis laat m.i. geen ruimte om de overwegingen in reconventie alsnog onder de beslissing in conventie te schuiven. Daarenboven zou, ook in dat geval, de motivering m.i. niet toereikend zijn om de verwerping van het verweer in conventie te dragen. Zoals het middel in subonderdeel 2.3 aanvoert, hebben de v.o.f. en haar vennoten in feitelijke instanties aangeboden hun stellingen te bewijzen. Daartoe behoorden ook de stelling dat, kort samengevat, de verhuurder ingevolge de huurovereenkomst ervoor behoorde te zorgen dat de huurster in het pand gebruik kon maken van een (daartoe overeenkomstig de eisen ingerichte) spuitcabine met lakkluis e.d., de stelling dat namens de v.o.f. herhaaldelijk mondeling bij de verhuurder is aangedrongen op het uitvoeren van de benodigde werkzaamheden en de stelling dat de verhuurder dit ook heeft toegezegd.
2.11
Mogelijk heeft de rechtbank inspiratie gezocht in de bespreking van het arrest van 6 juni 1997 door C.A. Streefkerk (NTBR 1998 blz. 1–8, i.h.b. blz. 5–6). Deze auteur wijst erop dat het arrest alleen betrekking had op de verplichting van de verhuurder ingevolge art. 7A:1588 BW (door hem aangeduid als de garantieverplichting en als ‘risicoaansprakelijkheid’), terwijl voor de herstelverplichting van de verhuurder ingevolge art. 7A:1586–1587 BW (achterstallig onderhoud) de gewone regels zouden gelden en dus ook een ingebrekestelling verlangd zou mogen worden. In de redengeving van de rechtbank is dit niet terug te vinden. In appel is van de zijde van de huurster uitdrukkelijk beroep gedaan zowel op de verplichting van de verhuurder ingevolge art. 7A:1586–1587 als op de verplichting van de verhuurder ingevolge art. 7A:1588 BW* [17] . Bovendien kan worden opgemerkt dat andere auteurs* [18] het genoemde arrest beschouwen als een anticipatie door de Hoge Raad op de toekomstige titel 4 van Boek 7 BW. In het nieuwe huurrecht zal deze materie worden geregeld in art. 7:206–210 BW. Het begrip ‘gebrek’ wordt in het voorgestelde art. 7:204 lid 2 BW omschreven als:
een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.’* [19]
2.12
Onderdeel 2 heeft niet alleen betrekking op het opschortingsrecht, maar is tevens gericht tegen de verwerping van beroep van de huurster op ontbinding van de huurovereenkomst. Dat beroep, in reconventie als een afzonderlijke vordering ingesteld, ziet het middel tevens als verweer in conventie (subonderdeel 2.2). Wanneer subonderdeel 2.1 en/of subonderdeel 2.4 slaagt, brengt dat mee dat opnieuw zal moeten worden beoordeeld of er sprake is van een toerekenbare niet-nakoming van de huurster in haar verplichting tot betaling van de huur. Zo niet, dan komt de stelling van de huurster, dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden wegens een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen van de verhuurder alsnog aan de orde. De overige klachten van onderdeel 2 behoeven na het voorgaande geen bespreking meer. Wel verdient opmerking dat hetgeen in subonderdeel 2.2.3 als oordeel aan de rechtbank wordt toegeschreven feitelijke grondslag mist. Dat de rechtbank de reconventionele vordering tot ontbinding van de overeenkomst niet heeft toegewezen, berust op de overweging dat de huurster bij die vordering geen belang meer heeft na de beslissing van de rechtbank in conventie. Het berust dus niet op de motivering waarmee de rechtbank de reconventionele vordering tot schadevergoeding heeft afgewezen.
2.13
Onderdeel 3 klaagt dat de rechtbank een subsidiaire stelling van de huurster niet in de motivering van het vonnis heeft betrokken. Het noemt de stelling op blz. 10–11 van de memorie van grieven, dat — indien de rechtbank van oordeel mocht zijn dat de kantonrechter in conventie terecht de huurovereenkomst heeft ontbonden — ingevolge het bepaalde in art. 6:273 BW een ‘ongedaanmakingsverplichting’ op partijen drukt. Aangezien de aard van de door de verhuurder verrichte prestatie (te weten: het beperkte huurgenot dat de verhuurder de huurster heeft verschaft) een ongedaanmaking uitsluit, dient volgens de huurster de waarde van het verschafte huurgenot door een deskundige of desnoods schattenderwijs door de rechter te worden vastgesteld. Daartoe heeft de v.o.f. in appel de subsidiaire vordering in reconventie ingesteld, hierboven genoemd in alinea 1.6 onder c.
2.14
Deze klacht mist feitelijke grondslag omdat de rechtbank deze subsidiaire vordering in reconventie uitdrukkelijk in haar overwegingen heeft betrokken (zie blz. 5). Volgens de rechtbank moet die vordering worden afgewezen omdat er geen sprake is geweest van een beperkt huurgenot. Voor zover subonderdeel 3.1 klaagt over een onjuiste rechtsopvatting van de rechtbank op dit punt, miskent de klacht dat de ontbinding — het gaat hier om de door de kantonrechter in conventie uitgesproken ontbinding van de huurovereenkomst — op grond van art. 6:269 BW geen terugwerkende kracht heeft. Ingevolge het bepaalde in art. 6:271 BW bevrijdt de ontbinding partijen van de daardoor getroffen verbintenissen. Voor zover die verbintenissen reeds zijn nagekomen blijft de rechtsgrond voor de nakoming in stand, maar ontstaat voor de contractspartijen een verbintenis tot ongedaanmaking van de reeds door hen ontvangen prestaties. Het dictum van het vonnis van de kantonrechter gaat — evenals het rechtbankvonnis, blz. 5 bovenaan — ervan uit dat de huurovereenkomst met ingang van de datum van het vonnis (31 mei 1994) wordt ontbonden. Slechts vanaf die datum werd de verbintenis door de ontbinding ‘getroffen’. Anders dan de huurster in de memorie van grieven veronderstelt, leidt de toewijzing van de vordering tot ontbinding in conventie dus niet tot een verplichting om ongedaan te maken hetgeen vóór 31 mei 1994 ter uitvoering van de huurovereenkomst is verricht. Om die reden kwam de rechtbank niet toe aan de regel van art. 6:273 BW en behoefde zij daaraan niet toe te komen. Subonderdeel 3.1 faalt, evenals de daarop voortbouwende klacht in subonderdeel 3.2.
2.15
Onderdeel 4 verwijt de rechtbank geen aandacht te hebben besteed aan grief IV en de toelichting daarop bij MvG blz. 11. In grief IV hadden de v.o.f. en haar vennoten bezwaar gemaakt tegen de toewijzing in conventie van de machtiging tot opruimen van het terrein, hierboven genoemd in alinea 1.2 onder (iii). In de toelichting op die grief hebben zij betoogd dat de goederen en de verontreiniging, die de verhuurder op het terrein heeft aangetroffen en op kosten van de v.o.f. wil laten verwijderen, niet van de v.o.f. afkomstig zijn. De v.o.f. heeft deze stelling te bewijzen aangeboden. De rechtbank heeft omtrent dit gedeelte van de vordering niet méér overwogen dan dat de kantonrechter ‘een juist oordeel en een juiste beslissing’ heeft gegeven. De kantonrechter (blz. 6) had hieromtrent overwogen dat de huurster ingevolge de algemene bepalingen van de huurovereenkomst verplicht was het perceel op te ruimen* [20] en dat de huurster het in eigen hand heeft of de verhuurder wel of geen gebruik zal maken van de machtiging. Daaruit kan de lezer niet afleiden wat voor de rechtbank de grond is geweest om de v.o.f. verplicht te achten tot het opruimen indien de stelling juist is, dat de op te ruimen voorwerpen of verontreiniging reeds vóór de aanvang van de huurovereenkomst aanwezig was* [21] . De klacht komt mij daarom gegrond voor.
2.16
Onderdeel 5 richt een motiveringsklacht tegen de afwijzing van de reconventionele vordering tot schadevergoeding (in alinea 1.6 hiervoor: de primaire vordering onder b). Ook deze klacht komt mij gegrond voor. Ook al zou aan de v.o.f. geen beroep toekomen op een opschortingsrecht m.b.t. de huurbetaling en geen recht op ontbinding (in reconventie) van de huurovereenkomst, dan is daarmee niet vanzelfsprekend gegeven dat de vordering tot vergoeding van schade niet toewijsbaar is. De kernoverweging van de rechtbank houdt in, dat de huurster met betrekking tot de schadevergoedingsvordering ‘volstrekt onvoldoende’ heeft gesteld, dit alleen al gezien het feit dat de huurster na de brand ‘nog tot in of omstreeks juni 1993 met de productie van meubelen in het gehuurde is voortgegaan’. M.i. mocht de rechtbank de schadevergoeding niet afwijzen zonder in te gaan op de stellingen van de huurster: dat de v.o.f. slechts op beperkte schaal van het pand gebruik heeft kunnen maken en niet het volledige huurgenot heeft gehad dat zij daarvan mocht verwachten, dat zij meermalen bij de verhuurder heeft aangedrongen op het herstel c.q. het aanbrengen van de nodige voorzieningen en dat de verhuurder dit heeft toegezegd, van al welke stellingen bewijs is aangeboden. Bij gegrondbevinding van deze klacht, behoeven de resterende (sub)klachten van onderdeel 5 geen bespreking meer.
3 CONCLUSIE
De conclusie strekt tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot verwijzing van de zaak naar het hof van het ressort.